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郴州房地產去庫存樣本解析:“加減乘除”去庫存

2016-06-28 00:00     來源:市房產局     瀏覽:198

十二五”期間,郴州市房地產開發投資、商品房施工面積、銷售面積年均增長23%、28%、18%,房地產業對地方稅收的貢獻度年均保持在30%以上。到去年,全市商品房銷售總量518.6萬平方米、投資總量194.4億元,均居全省第三位。

    這是來自市房產局和市統計局的一組統計數據:

    今年1至5月,郴州市完成房地產開發投資61.5億元,同比增長18.1%,總量居全省第3位;銷售商品房面積148萬平方米,增長31.6%,銷量總量居全省第4位,銷售增幅居全省第5位,銷售金額53.4億元,其中市城區銷售面積92萬平方米,同比增長38.1%。

    全市商品房庫存減少74.1萬平方米,庫存總量比年初下降了21.8%。

    去庫存”是今年的經濟熱詞,湖南“南大門”郴州如何走出房地產去庫存新路呢? 

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    勤做“加法”:以棚改帶動去庫存

    補償的項目和標準都細化到了門窗的各種類型,還有什么不能補?”今年3月以來,郴州人的微信朋友圈都在轉發一條《郴州棚改補償出臺具體明細》的消息。

    這條消息透露出來的信息就是郴州市今年將棚改貨幣化安置作為房地產去庫存的主戰場。

    郴州東西街口棚戶區改造是市中心城區4個重點棚改項目之一,也是棚戶區改造貨幣化安置的示范項目。這些棚改區的居民直接受益于我市今年新出臺的《郴州市市城市規劃區棚戶區改造管理實施暫行辦法》、《郴州市市城市規劃區國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等3個文件。

    貨幣化補償的優惠政策可以說是前所未有。在這些文件中,推出了棚改居民選擇貨幣化補償的,按被征收房屋面積給予300元/平方米獎勵;一年內在市城區購房的,再給予600元/平方米獎勵等9大優惠政策。根據測算,國有土地上房屋被征收選擇貨幣化安置的,如果享受全部的優惠政策,50平方米以上的補償單價達到了5600元/平方米,50平方米以下的達到了6700元/平方米。

    為了給棚改戶有更多房源的選擇,市房產局積極建設“房屋超市”,線上線下可以實現同步交易;還在棚改現場組織規模不等、不同地段、不同類型、不同價位的樓盤展示會,打造“永不落幕的房交會”。

    此外,市房產局還創造性的推出了“房票”流轉機制。“房票”就等同于現金。棚改戶可拿“房票”直接用于抵繳購房款,鼓勵棚改戶購買庫存商品房,體現出“郴州特色”。

    根據棚改三年行動計劃,全市棚改貨幣化安置率總體達到50%以上、市中心城區達到80%以上。今年我市城市棚改任務25818套,截至5月底,已開工17159套,開工率66.5%;貨幣化安置9066套,占年度任務的68.8%,在全省位居前列。省住建廳在情況通報中,肯定了郴州的工作。

    市房產局領導介紹說,上半年,很多棚改項目還在完善前期工作;到下半年,棚改貨幣化安置將大量實施,對去庫存的效益將集中發力顯現。

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    巧使“減法”:為企業減負去庫存

    我市一方面以棚改推動去庫存,另一方面通過“減法”,為房地產企業和購房者減負。

    為了幫助房地產企業減負,我市多措并舉,連續打出了去庫存的“組合拳”:對庫存比較多的房地產開發企業鼓勵他們改售為租,化解庫存,對投資庫存商品住房開展住房租賃業務的企業,其三年內所繳納的營業稅、增值稅、房產稅、所得稅給予適當獎勵。

    近期,市政府又在已有優惠政策框架內,進一步研究減輕開發企業前期資金壓力,房地產開發項目所涉行政事業性收費和政府性基(資)金實行分段分批計繳,在頒發商品房預售許可證時繳納50%,預售證頒發后一個半月內再繳納30%,剩余的20%在當年12月20日前繳清;服務性收費按省、市文件的最優惠標準執行。清理涉及房地產的各類保證金、押金,上級文件明確予以取消的,不再收取;降低投標保證金、土地出讓保證金等的收取標準。

    在樓市,企業兼并重組步伐加快、成效初顯,一些品牌好、實力強的企業“接盤”困難項目,如恒大地產成功接盤“一品城”改名為“恒大帝景”。部分開發企業調整營銷策略,推進電子商務,以價換量,適當降價加快存量消化。

    進一步發掘老百姓的購房潛力。認真落實國家有關個人住房金融、稅收等各項優惠政策,調整房地產交易環節契稅、營業稅,進一步降低了居民購房的成本。市房產局與市農業銀行加強合作,落實政策,解決了農民購房貸款問題;試行對進城務工人員、自由職業者、個體工商戶等新群體的住房公積金繳存和貸款業務,擴大了住房公積金制度覆蓋面。

    善借“乘法”:用政策促進去庫存

    今年政策真好,抓住這個機會,看房買房去!”今年以來,在郴城購房的市民當中,都流傳這么一句話。

    市民所提的政策,就是我市發揮政策引導的倍增作用,出臺的一系列去庫存、穩市場、惠民生的優惠政策和具體舉措。房地產關系到民本民生,關系到經濟金融,是構成經濟大廈的基石。房地產去庫存政策的制訂和出臺必須站在這個高度,對房地產市場進行長遠謀劃,才能促進房地產市場穩定健康發展,維護最廣大群眾的根本利益。

    我市準確把握郴州房地產市場的脈絡后,相繼制定和出臺了《關于促進住房消費的實施意見》、《關于貫徹省住建廳促進全省房地產市場平穩健康發展意見的實施意見》、《關于房地產去庫存工作的實施意見》等一系列優惠政策,推出“市城區購房契稅50%獎勵”、“公積金可貸可取”、“無障礙落戶就學”、“保護農村居民進城購房后在原戶籍地的所有合法權益”等一系列利好政策。

    在去庫存工作方面,我市也制定了貨幣安置去庫存、制度改革去庫存、轉型升級去庫存、消費刺激去庫存、調控供應去庫存、環境優化去庫存、政策優惠去庫存等7大類、21條具體舉措,極大地釋放出惠民紅利,激發了購房熱情。

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    運用“除法”:以調控開發去庫存

    十二五”期間,我市房地產開發投資、商品房施工面積、銷售面積年均增長23%、28%、18%,房地產業對地方稅收的貢獻度年均保持在30%以上。到去年,全市商品房銷售總量518.6萬平方米、投資總量194.4億元,均居全省第三位。但商品房庫存也歷年累積。據統計,全市現房庫存消化需1 年,總庫存消化需3年。

    根據國際經驗,一個城市須有10%左右的庫存為合理區間。據此,我市出臺了《郴州市人民政府關于房地產去庫存工作的實施意見》,計劃用三年時間把房地產庫存去化到合理的區間。

    為此,我市落實我省“嚴格房地產開發土地供應,化解商品房庫存”的要求,積極從源頭上遏制新生庫存。在宏觀調控管理上,組織市、縣兩級同步編制了城市(縣城)住房建設規劃工作,以規劃控制房地產開發用地總量、開發規模和開發節奏,從供應端調整市場供需結構,引領房地產開發科學有序發展。

    今年1至5月,市中心城區成交國有土地14宗,土地出讓面積23.5萬平方米,其中住宅及商業用地面積6.7萬平方米,同比減少75%;房地產開發新開工面積204.6萬平方米,同比下降11%,新生庫存有效下降。

    下一步我市將圍繞去庫存的近期目標和遠期目標,堅持供給側和需求側雙管齊下,七大措施并舉,推進“去庫存湘十條、郴二十一條”等一攬子去庫存政策落地生效,確保今年全市消化庫存180萬平方米、市城區消化120萬平方米。

     



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