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《湖南省物業管理條例》自2019年1月1日起施行

2018-07-31 00:00     來源:房產局     瀏覽:142

湖南省物業管理條例

  (2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)

  第一章 總 則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第三條 縣級以上人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善物業管理綜合協調機制。

  第四條 縣級以上人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

  (一)對物業服務質量進行監督管理;

  (二)對物業招投標活動進行監督管理;

  (三)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

  (四)處理物業管理中的投訴;

  (五)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  縣級以上人民政府其他有關行政管理部門按照各自職責,做好物業管理活動相關監督管理工作。

  第五條 街道辦事處或鄉鎮人民政府依法監督指導業主大會的成立、業主委員會的選舉等工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,調解物業管理糾紛,協調物業管理與社區建設的關系。

  居(村)民委員會協助街道辦事處或鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作,對業主大會籌備、召開及業主大會、業主委員會的日常工作進行具體指導。

  第六條 物業服務行業組織應當加強行業自律,制定物業服務規范和標準,規范物業服務行為,督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務,提升物業服務水平。

  第七條 鼓勵采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術提升物業服務質量和管理水平,推進智慧小區建設。

  第二章 業主大會和業主委員會

  第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

  物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

  新建物業物業管理區域的劃分由建設單位在編制建設項目規劃設計方案時一并報城市規劃主管部門核定。

  尚未劃分物業管理區域并已投入使用的,其物業管理區域劃分由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府征求業主意見后予以核定。

  物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域。

  第九條 已劃定的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的,應當經相關物業管理區域專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府重新核定。

  第十條 建設單位應當在申領商品房預售許可或者現房銷售備案前,將物業管理區域資料報縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案,并在商品房買賣合同中載明。

  物業服務企業應當將物業管理區域向全體業主、物業使用人公示。未聘請物業服務企業的,由街道辦事處或鄉鎮人民政府向全體業主、物業使用人公示。

  第十一條 具備下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

  (一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;

  (二)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上,且首期交付的物業專有部分交付使用時間滿兩年的;

  (三)交付使用的戶數達到總戶數百分之五十以上的。

  業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據,建設單位應當予以配合。

  第十二條 符合召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出籌備首次業主大會會議的申請,十名以上業主也可以聯名申請。

  街道辦事處或鄉鎮人民政府應當在接到申請后三十日內組織成立首次業主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內,建設單位應當向街道辦事處或鄉鎮人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業主名冊、建筑規劃總平面圖、共用設施設備交接資料、物業服務用房配置確認資料等。

  首次業主大會會議經費由建設單位承擔。

  第十三條 業主大會會議籌備組由業主推選代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十三人的單數,其中業主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或鄉鎮人民政府代表擔任。

  籌備組應當自成立之日起七日內將成員名單和工作職責予以公示,公示時間不得少于七日。

  籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的,其籌備組成員資格即行終止,籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。

  第十四條 首次業主大會會議籌備組負責下列工作:

  (一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

  (二)起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

  (三)確認業主身份、人數及業主投票權數;

  (四)組織業主推選業主委員會委員候選人;

  (五)確定首次業主大會會議表決規則;

  (六)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前公示會議通知、業主及投票權數確認情況、業主委員會委員候選人情況、業主大會會議表決規則以及前款第二項規定的材料文本,公示時間不得少于七日。業主對公示內容有異議的,籌備組應當復核或者修改,并書面告知異議人。

  籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立后即自行解散。

  第十五條 業主大會決定下列事項:

  (一)制定、修改業主大會議事規則;

  (二)制定、修改管理規約;

  (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

  (四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

  (五)決定業主大會、業主委員會工作經費、業主委員會委員工作津貼及標準;

  (六)確定物業服務內容、標準及物業服務收費方案;

  (七)決定選聘、續聘和解聘物業服務企業;

  (八)籌集和使用專項維修資金;

  (九)改建、重建建筑物及其附屬設施;

  (十)利用共用部位、共用設施設備進行經營的方式以及所得收益的分配與使用;

  (十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  第十六條 業主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達業主,并至少提前十五日公示相關文本和信息。

  業主大會需要投票表決的,表決意見應當由業主本人簽名;業主委托代理人表決的,代理人應當提交本人和業主的身份證復印件及委托書。提倡采用信息技術手段進行表決。

  業主大會投票表決的全部資料應當保存三年以上,業主可以查詢、復制相關原始資料,并依法實施監督。

  第十七條 業主委員會不按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議的,街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開;逾期仍不組織召開的,街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導監督居(村)民委員會及時組織召開。

  第十八條 業主委員會由五至十一人單數組成,每屆任期三至五年,業主委員會委員可以連選連任。

  業主委員會委員候選人應當從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益、責任心強、有一定組織能力的業主中產生。

  業主委員會委員候選人的選舉材料應當載明候選人是否受到過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息,并向業主公開。

  第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,將業主大會會議決定、管理規約、業主大會議事規則、業主委員會委員名單等材料報物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處或鄉鎮人民政府備案,并書面告知相關居(村)民委員會。

  第二十條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:

  (一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

  (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (四)監督管理規約的實施;

  (五)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (六)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

  (七)業主大會賦予的其他職責。

  業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經全體委員過半數通過。業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。

  第二十一條 業主委員會應當建立信息公開制度,及時公示下列信息:

  (一)業主大會議事規則、管理規約;

  (二)業主大會和業主委員會決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位及其處分情況;

  (五)專項維修資金的籌集、使用情況;

  (六)物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況;

  (七)業主大會、業主委員會的工作經費和業主委員會委員工作津貼詳細情況;

  (八)其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。

  前款第一、二、三、四項規定的事項應當持續公示;第五、六、七項規定的事項,業主委員會應當于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

  業主、物業使用人有權查詢、復制本條第一款規定的信息及相關原始資料并依法實施監督,業主委員會、物業服務企業等應當予以配合。

  第二十二條 業主委員會委員有下列情形之一的,經占總人數百分之二十以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權有權終止其委員資格:

  (一)利用業主委員會委員身份牟取不正當利益,或者存在其他濫用職權行為,損害業主合法權益的;

  (二)拒不履行業主義務的;

  (三)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的;

  (四)法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。

  業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的,或者有喪失民事行為能力等情形的,其委員資格自行終止。

  業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章及屬于業主共有的其他財物移交業主委員會。拒不移交的,業主委員會、業主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

  第二十三條 業主委員會應當于任期屆滿三個月前召開業主大會會議進行換屆選舉;逾期未換屆的,街道辦事處或鄉鎮人民政府應當責令其限期換屆選舉。

  業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內,將保管的檔案資料、印章及業主共有的其他財物移交新一屆業主委員會。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求街道辦事處或鄉鎮人民政府督促移交。

  第二十四條 業主大會根據需要可以設立業主代表會議,履行業主大會賦予的職權職責;業主大會決定設立業主代表會議的,應當同時明確業主代表的產生及業主代表會議的權限及議事規則。

  業主大會可以設立業主監督委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。

  第三章 前期物業管理

  第二十五條 在業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照國家和省有關規定選聘前期物業服務企業,簽訂書面前期物業服務合同,實施前期物業管理服務。

  第二十六條 新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務企業應當進行物業承接現場查驗。未經現場查驗的,建設單位不得交付使用,物業服務企業不得承接。

  前期物業服務企業應當邀請業主代表、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府、居(村)民委員會參加物業承接現場查驗,必要時可以聘請有關專業機構予以協助。

  第二十七條 實施承接查驗的物業,應當符合下列要求:

  (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件,并報建設行政主管部門備案;

  (二)水、電已納入城市管網,安裝了分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置;

  (三)管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域,完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接,并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置;

  (四)光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶,地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接,安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位;

  (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書;

  (六)按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設;

  (七)按照規劃要求完成了小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

  (八)按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置;

  (九)建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰;

  (十)法律、法規和前期物業服務合同規定的其他條件。

  鼓勵實行住宅物業住房品質分類。規劃設計對住宅物業住房品質有明確標準要求的,前期物業服務企業應當按要求進行查驗。

  第二十八條 經現場查驗,符合本條例第二十七條規定的,前期物業服務企業應當與建設單位簽訂物業承接協議;不符合的,應當制作書面整改計劃,由建設單位按照計劃要求整改,并于整改完畢后組織復驗。

  前期物業服務企業應當自物業承接協議簽訂之日起三日內,將承接查驗情況和承接協議予以公示,公示時間不得少于十五日。

  第二十九條 前期物業服務企業應當自物業交接后三十日內,持下列文件向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續:

  (一)前期物業服務合同;

  (二)臨時管理規約;

  (三)物業承接查驗協議;

  (四)建設單位移交資料清單;

  (五)查驗記錄;

  (六)交接記錄;

  (七)其他有關承接查驗的文件。

  第三十條 新建物業建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房:

  (一)建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二,最低不少于八十平方米;

  (二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋;設置在無電梯的樓房的,所在樓層不得高于四樓。

  第三十一條 建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。

  保障性住房小區、國有土地上房屋征收或者農村集體土地征收拆遷安置住房小區及有條件的其他項目,建設單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建設經營性用房。經營性用房的收益主要用于物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和業主委員會工作經費。

  第三十二條 建設單位銷售物業時,應當在銷售場所公示經批準的規劃設計方案、物業管理區域資料、臨時管理規約、前期物業服務合同等材料和物業服務用房、共用部位、共用設施設備等信息,并向物業買受人提供書面告知材料。

  建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時,應當將前期物業服務合同和臨時管理規約作為物業買賣合同的附件。

  第三十三條 建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

  建設單位在竣工驗收備案前,應當按照物業建筑安裝總造價百分之三的比例向設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門交存物業保修金,作為物業保修期內物業維修費用的保障。

  建設單位在物業保修期內未及時履行保修義務的,業主或者物業服務企業可以申請使用物業保修金予以維修。

  物業保修期滿,設區的市、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門應當將剩余的物業保修金及孳息退還建設單位。

  第四章 物業管理服務

  第三十四條 業主大會可以決定采用招標或者協議的方式選聘物業服務企業。

  業主大會決定采用招標方式選聘物業服務企業的,由業主委員會依照招標投標法律、法規組織招標。

  業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的,業主委員會應當將三家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容予以公示,并根據業主意見對公示內容調整后,提請業主大會決定。

  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內將物業服務合同報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。

  第三十五條 物業服務企業在物業服務活動中享有下列權利:

  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及物業管理區域內


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